Sortir d'un bail commercial

De nombreux appartements représentant plusieurs résidences ont été construits à Saint Sorlin d'Arves ou Saint Jean d'Arves depuis 1998.

Ceux-ci ont été commercialisés sous un régime fiscal et juridique particulier : "La résidence de tourisme", dont les deux particularités intéressant de futurs acquéreurs concernent :

  • la TVA
  • la création au profit du gestionnaire, d'un fonds de commerce.

En effet lors de l'acquisition initiale, outre la réduction d'impôts pour leur propriétaire, une exonération de paiement de la TVA sur l'achat était proposée avec comme contrepartie de prendre obligatoirement un engagement de location de 20 ans par des organismes agréés, et un bail commercial établi créant un fonds de commerce au profit du gestionnaire.

Un premier bail commercial de location était signé avec l'acquisition pour une durée comprise généralement entre 9 et 11 ans.
Ces premiers baux sont arrivés à échéance (certains ont été renouvelés) ou arrivent à échéance pour 2018.

Il existe deux possibilité de sortir les appartements de ce système juridique et fiscal contraignant :

il faut préalablement dédommager le gestionnaire pour rupture des engagements pris qui n'étaient pas limités dans le temps, même en fin de bail normalement prévue et même en cas de baisse de loyers versés aux propriétaires, sauf dérogation précisée sur le bail.

  • 1 - en remboursant à l'état le montant de TVA initiale non payée, calculée au prorata des années restant à courir avant l'échéance des 20 ans: vous récupérez la pleine propriété de votre appartement et pouvez l'utiliser comme résidence secondaire ou locative "libre".
  • 2 - en signant avec un prestataire professionnel (agence immobilière) un contrat de gestion en "para-hotellerie" : vous ne remboursez pas la TVA et profitez de votre appartement de manière très importante !
  • Exemple : appartement neuf acquis fin 2006 pour 95.000 euros HT, TVA de 18.620 remboursée, fin du premier bail en 2018, il y a trois options possible :

    • a - soit renouvellement du bail jusqu'en 2026, perception des loyers annuels et utilisation possible par le propriétaire en "crédit vacances", si cette option existe,
    • b - soit non-renouvellement du bail en 2018, il faudra rembourser à l'état 18.620 euros / 20 ans (engagement initial) x 8 ans (durée restante prévue), soit 7.448 euros,
    • c - soit non-renouvellement du bail en 2016, vous signez un contrat de gestion en "para-hôtellerie", vous ne remboursez pas la TVA résiduelle.

    Dans les options b et c, vous devez payer l'indemnité de non-renouvellement du bail commercial au gestionnaire.